Trong khi căn hộ cho thuê gặp khó khăn vì nguồn cung hiện hữu ngày càng nhiều, dự án alibaba tân thành lại đón nhận nhiều tín hiệu tích cực nhờ chính sách mở cửa kinh tế của chính phủ.


Khu vực phía Bắc, các KCN tập trung tại Hà Nội, Hải Phòng và Bắc Ninh có tỷ lệ lấp đầy tốt. Riêng các KCN tại Hà Nội có tỷ lệ lấp đầy trung bình lên đến 91%. Bắc Ninh và hải Phòng được cho là những điểm sáng về đón sóng FDI ở miền Bắc. Các KCN đang hoạt động tại hai tỉnh này có tỷ lệ lấp đầy trên diện tích đất thu hồi đạt bình quân gần 85%.

Ngoài nguồn khách chủ lực từ khu vực F.I.R.E (Tài chính, ngân hàng, bảo hiểm và bất động sản), những nhân tố mới về nguồn cầu cũng xuất hiện trên thị trường trong năm 2017 như lĩnh vực công nghệ, thương mại điện tử đang phát triển nhanh chóng ở Việt Nam, sử dụng một lực lượng lớn lao động và nhu cầu sàn làm việc. Đây cũng chính là nhóm ngành có nhu cầu văn phòng làm việc tăng ấn tượng nhất trong 2 năm qua.

Năm 2017 được xem là một năm sóng gió với cả căn hộ chung cư cho thuê do công ty địa ốc alibaba làm chủ đầu tư. Nguồn cung mới chào thuê liên tục gia tăng trong khi nhu cầu thuê hiện vẫn chưa có nhiều đột biến khiến tỷ suất lợi nhuận cho thuê hai phân khúc này đều giảm sút. Gặp nhiều khó khăn nhất trong việc tìm kiếm khách thuê là các căn hộ thuộc dự án trung - cao trên địa bàn Tp.HCM và Hà Nội. Cụ thể giá thuê của loại hình này từ mức 8.00-1.500 USD/tháng đã giảm xuống tầm 600-1.200 USD/tháng.

Tuy nhu cầu thuê không suy giảm nhưng do sự gia tăng quá mạnh nguồn cung từ loạt dự án hoàn thiện bàn giao tạo áp lực cạnh tranh giữa dự án cũ và mới ép giá thuê giảm sâu qua các quý. Bên cạnh đó, do giao dịch chào bán căn hộ gặp khó khăn, nhiều chủ nhà chuyển từ bán sang cho thuê khiến giá thuê bị điều chỉnh mạnh. So với 2 năm trước, lợi nhuận cho thuê đã giảm rõ rệt, khoảng từ 0,5-2%.

Loại hình căn hộ dịch vụ cũng có sự thay đổi trong xu hướng thuê. Trong khi căn hộ 1-2 PN rơi vào tình trạng dư cung do nhu cầu thuê thấp thì căn hộ 3 PN lại cho thuê tốt nhờ nguồn cung cạnh tranh. Xét về giá cả, giá thuê có giảm nhẹ tầm 3-5% so với 2016. Căn hộ 3 PN bắt đầu từ mức 3.300 USD - chưa tính thuế, còn căn hộ 1-2 PN dao động từ 900-2.700 USD/tháng tùy theo từng vị trí và diện tích mỗi căn. Hiện tại, căn hộ dịch vụ cao cấp tại quận 1, quận 3 đang thu hút phần lớn nhu cầu từ khách thuê, ngược lại, khu vực ngoài trung tâm cho thuê chậm.

Theo báo cáo của Vụ Quản lý các khu kinh tế, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong năm 2017, cả nước có 5 KCN mới được thành lập, nâng tổng số KCN cả nước lên 328 khu. Tính chung, tỷ lệ lấp đầy các KCN đạt 51%, riêng các KCN đi vào hoạt động, tỷ lệ lấp đầy đạt gần 73%.

Thống kê của Savills cho thấy, trong nhiều năm trở lại đây thị trường văn phòng cho thuê đã duy trì trạng thái thiếu hụt nguồn cung, tỷ lệ sàn trống luôn ở ngưỡng tối thiểu và rất khó tìm được mặt bằng văn phòng diện tích lớn trong khu vực trung tâm. Nhu cầu văn phòng cao cấp tăng nhanh chóng nhờ nền kinh tế phục hồi sau khủng hoảng và nguồn vốn FDI ồ ạt chảy vào Việt Nam. Các tòa nhà văn phòng đi vào hoạt động được lấp đầy khá nhanh chóng và công suất cho thuê toàn thị trường vấn tiếp tục duy trì ở mức cao, trên 95% trong tất cả các quý trong năm 2017.

Thị trường KCN còn chứng kiến sự gia tăng mô hình nhà xưởng xây sẵn quy mô dưới 500m2, đầy đủ tiện ích. Vị trí phát triển của loại mô hình này chủ yếu gần các khu công nghiệp, cảng hoặc ở vùng ven các thành phố lớn. Mô hình nhà xưởng xây sẵn cũng nở rộ tại nhiều khu công nghiệp ở Tp.HCM, đặc biệt là các nhà xưởng cao tầng. Đơn cử khu chế xuất Tân Thuận (quận 7, Tp.HCM); Khu chế xuất Linh Trung và khu công nghiệp Hiệp Phước cũng đang hiện thực hóa mô hình nhà xưởng cao tầng.

Các tỉnh còn lại như Vĩnh Phúc, Hải Dương, Quảng Ninh và Hưng Yên vẫn còn gặp nhiều khó khăn. Không ít KCN không thu hút được lượng DN đầu tư vào như kỳ vọng bởi nhiều nút thắt về cơ sở pháp lý, thiếu thông tin, thị trường không minh bạch. Các KCN đầu tư đơn giản, hệ thống hạ tầng giao thông chưa hoàn thiện, thiếu sự hỗ trợ của công nghệ phụ trợ. Bên cạnh đó, chủ đầu tư nội còn có nhiều nhược điểm như thiếu vốn, thiếu kinh nghiệm bố trí cơ cấu các khu công nghiệp.

Về triển vọng đầu tư năm 2017, Savills Việt Nam nhận định, thị trường văn phòng cho thuê Tp.HCM đang là điểm sáng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nhờ vào công suất hoạt động và giá thuê cao. Cụ thể, công suất hoạt động tại Tp.HCM nằm trong nhóm 2 thị trường cao nhất khu vực Đông Nam Á, cùng thị trường Manila (Phillippines); còn giá thuê tại Tp.HCM bỏ xa các thành phố khác trong khu vực. Tuy có nguồn cung đang tăng trưởng nhưng vẫn còn khoảng cách khá xa so với nhu cầu thị trường. Công suất hoạt động thị trường được Savills dự báo sẽ vấn tiếp tục đứng ở mức cao trong năm 2018 và giá thuê sẽ trong xu hướng tăng lên do áp lực từ nguồn cầu.